Artículo 17. Pertenecerá en comunidad únicamente para los propietarios de unidades inmobiliarias de un mismo piso, lo que se destine al uso exclusivo de los ocupantes de dicho piso, salvo las áreas de acceso general, de ventilación o de iluminación que son del beneficio común de todos los propietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 12. Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras reducidas o mayores, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal. 2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano. 3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66% de todas las unidades inmobiliarias. 4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes. Para estas modificaciones físicas serán necesarias la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el Registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.
Artículo 17. Son bienes comunes los siguientes: 1. Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas de estacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personas con discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativa vigente, y si los hubiera, patios y jardines. 2. Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la Propiedad Horizontal. 3. Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común. 4. Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de la propiedad horizontal.
Artículo 13. Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras, para reducir o aumentar su área, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal. 2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano. 3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias, debidamente representadas por el propietario o por persona delegada en la reunión de la Asamblea de Propietario. 4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes. Para estas modificaciones físicas será necesaria la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.
Artículo 35. El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en dos fases: 1.ª La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto. La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, con las excepciones previstas en el artículo 78. 2.ª La protocolización, ante Notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el número y fecha del plano respectivo. La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los requisitos legales.
Artículo 38. El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en tres fases: 1ª. La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades municipales competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto. La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, con las excepciones previstas en el artículo 103. 2ª. La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el número y fecha del plano respectivo. 3ª. La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los requisitos legales.
Artículo 33. Cuando se trate de mejoras adicionales a las existentes, como piscina, sauna, antenas parabólicas y similares, se requerirá de la aprobación del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal. En el supuesto de que algún propietario no esté de acuerdo con estas contribuciones o cuotas extraordinarias, por tratarse de bienes suntuosos, no estará obligado a las contribuciones correspondientes. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial será competente para definir si en efecto las construcciones de mejoras, según se establece en este artículo, son necesarias o si son suntuosas y su decisión será vinculante. En este caso, los propietarios que manifiesten que no están interesados y no usen o se beneficien con estos tipos de mejoras adicionales suntuosas no están obligados a las contribuciones correspondientes. De cambiar de decisión, la unidad inmobiliaria tendrá derecho al uso una vez cancele los costos menos la depreciación establecida por ley.
Artículo 18. Pertenecerán en comunidad únicamente para los propietarios de unidades inmobiliarias de un mismo piso, lo que se destine al uso exclusivo de los ocupantes de dicho piso, salvo los bienes comunes esenciales para todos los propietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 47. El Fondo para imprevistos corresponde como mínimo al 1% de la totalidad de los ingresos y las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas, el cual deberá incluirse obligatoriamente como parte del presupuesto que se aprobará en reunión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios. Solo se podrá cautelar el Fondo para imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto liquido decretado por la instancia judicial.
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