Artículo 36. Cuando se trate de mejoras adicionales a las ya existentes al momento de incorporarse la propiedad al Régimen de Propiedad Horizontal, para su aprobación se requerirá del voto favorable del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes. En el supuesto de que algún propietario no esté de acuerdo con estas contribuciones o cuotas extraordinarias, por tratarse de bienes que, por su naturaleza o destinación, pueden no ser utilizados por la unidad inmobiliaria por no ser necesarios para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de la propiedad horizontal, o que pueden considerarse suntuosos, como gas central, plantas eléctricas, piscina, sauna, internet colectivo, gimnasios, mobiliario para parques y similares, su unidad inmobiliaria no estará obligada a las contribuciones correspondientes. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial será competente para definir a través de la Dirección de Propiedad Horizontal mediante informe técnico, si en efecto las construcciones de mejoras, según se establece en este artículo, son necesarias o si son suntuosas, y su decisión será vinculante. En este caso, los propietarios que manifiesten que no están interesados y no usen o se beneficien con estos tipos de mejoras adicionales o suntuosas no están obligados a las contribuciones correspondientes. De cambiar de decisión, la unidad inmobiliaria tendrá derecho al uso una vez cancele los costos. Título VI Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal
Artículo 54. El promotor debe entregar a la Junta Directiva transitoria y esta, a su vez, a la Junta Directiva electa por los propietarios, como mínimo, los siguientes documentos: 1. Copia completa física y/o digital de los planos aprobados del proyecto. 2. Original físico y copia digital de la escritura pública de inscripción de la propiedad horizontal y sus modificaciones, si las hubiere. 3. Original físico y copia digital del Reglamento de Uso. 4. Copia de las actas de entrega de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal. 5. Copia del permiso o de los permisos de construcción y de ocupación que existieran del inmueble o de cada una de las unidades inmobiliarias, según sea el caso. 6. Pólizas de seguros emitidas a favor de la propiedad horizontal. 7. Plano demostrativo de distribución de estacionamientos. 8. Facturas de compra, manuales y certificados de garantía sobre los equipos, sistemas y mobiliario de las áreas comunes de la propiedad horizontal, así como cualquier otra certificación referente a la solidez, salubridad, seguridad, mantenimiento y conservación de la propiedad horizontal. 9. Registros y actas originales de las reuniones de Asamblea de Propietarios y de Junta Directiva.
Artículo 76. Los directores electos por la Asamblea de Propietarios podrán recibir los beneficios que esta decida otorgar por el desempeño de sus cargos en atención a la administración de la propiedad horizontal. Estos beneficios estarán sujetos principalmente a la asistencia, colaboración activa en sus funciones como Junta Directiva y demás términos que establezca la Asamblea de Propietarios, aprobados mediante el voto favorable del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.
Artículo 7. Cuando se trate de un edificio o unidades inmobiliarias edificadas sobre una finca que pertenezca a varios propietarios, siempre que las características lo permitan a juicio del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y que su división sea factible entre los propietarios, cualquiera de estos podrá solicitar su división mediante la adjudicación de unidades comunes para acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal. Los propietarios contarán con la alternativa de la vía del proceso arbitral. Si los propietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división, cualquiera podrá recurrir por la vía judicial para que mediante un proceso sumario se resuelva la división y se logre la adjudicación correspondiente, de conformidad con el Régimen de Propiedad Horizontal previsto en esta Ley. En estos negocios, la parte demandante y la demandada podrán designar sendos peritos o evaluadores profesionales. Cuando se trate de partes plurales, la designación del perito o evaluador profesional se hará de común acuerdo entre los interesados, pero de no ser así la designación la hará el juez de circuito, quien de considerarlo necesario podrá solicitar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la designación de un perito o evaluador profesional en su representación.
Artículo 6. Cuando se trate de un edificio o unidades inmobiliarias edificadas sobre una finca que pertenezca a varios propietarios, siempre que las características lo permitan a juicio del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y que su división sea factible entre los propietarios, cualquiera de estos podrá solicitar su división mediante la adjudicación de unidades comunes para acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal. Los propietarios contarán con la alternativa de la vía del proceso arbitral. Si los propietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división, cualquiera podrá recurrir por la vía judicial para que mediante proceso sumario se resuelva la división y se logre la adjudicación correspondiente, de conformidad con el Régimen de Propiedad Horizontal previsto en esta Ley. En estos negocios, la parte demandante y la demandada podrán designar sendos peritos o evaluadores profesionales. Cuando se trate de partes plurales, la designación del perito o evaluador profesional se hará de común acuerdo entre los interesados, pero de no ser así la designación la hará el juez de circuito, quien de considerarlo necesario podrá solicitar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la designación de un perito o evaluador profesional en su representación.
Artículo 39. El título constitutivo mediante el cual se incorpore un inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal contendrá para su inscripción, además de las exigencias requeridas por el artículo 1759 del Código Civil, lo siguiente: 1. La descripción del terreno y las mejoras, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción de las paredes, pisos y techo, así como la cantidad y la identificación de cada nivel o planta arquitectónica definiendo las áreas comunes y privativas en cada una de ellas. Este diseño deberá incluir un espacio seguro dentro del inmueble, donde deberán mantenerse los documentos relativos a la administración de la propiedad horizontal y donde lo amerite podrá establecerse la oficina de administración del inmueble. Las dimensiones y adecuaciones suficientes de este espacio corresponderán a las necesidades y la cantidad de unidades inmobiliarias que conformen el inmueble. 2. El valor que se da al proyecto desglosando los valores que tiene el terreno y sus mejoras. 3. El nombre del proyecto, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito, al que se antepondrán las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal, para indicar que se trata de un proyecto bajo este Régimen, o el nombre del proyecto debidamente reservado con anterioridad en el Registro Público. 4. La determinación de las áreas comunes y privativas del Régimen de Propiedad Horizontal. 5. La determinación del uso o usos que son permitidos con el detalle de la independencia de cada uso asignado a las unidades inmobiliarias que conforman el Régimen. Queda entendido que, en caso de que el título constitutivo complete multiusos, deberá ser susceptible de división la operación de cada uso establecido en el Régimen y así deberá constar en el Reglamento de Copropiedad. 6. La identificación de la ubicación de cada unidad inmobiliaria con sus linderos, medidas lineales, superficie, valor y coeficiente de participación de los propietarios sobre los bienes comunes y sus derechos. 7. Los detalles sobre las unidades inmobiliarias en que se divide la finca. 8. La resolución que aprueba la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad. 9. Cuando se trate de proyectos construidos por etapas, la especificación del área construida con su correspondiente valor del terreno, mejoras y el resto libre para futura construcción, indicando la superficie que queda y su valor. 10. Cuando se trate de proyectos de conjuntos inmobiliarios, la especificación de si se constituirán uno o varios regímenes de propiedad horizontal en los términos de esta Ley. 11. Cuando se trate de propiedad horizontal turística, la inclusión de la constancia de Registro de Turismo, el detalle de la modalidad de alojamiento turístico a desarrollarse y las especificaciones técnicas de dicha modalidad, lo cual debe constar en el Reglamento de Copropiedad. 12. El Régimen de Propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias a través de contrato destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades. 13. Cualquier otra circunstancia que interese hacer constar, como los bienes anejos que deben estar plenamente identificados y descritos y que deben formar parte de la unidad inmobiliaria.
Artículo 112. Sin perjuicio de dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en la presente Ley, los aspectos relacionados con la creación, enajenación, modificación, constitución de derechos reales y registro de bienes sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se regirán por las normas de derecho común. En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten a inmuebles incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal se reconocen sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato mediante el cual se enajena la propiedad, así como también a la promesa de compraventa, a los arrendamientos con opción de compra, arrendamiento inmobiliario (leasing inmobiliario) o a cualquier otra transacción que afecte la titularidad del bien.
Artículo 89. Son funciones del tesorero las siguientes: 1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios en ausencia del presidente, del vicepresidente y del secretario. 2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a falta del presidente, del vicepresidente y del secretario. 3. Velar por el buen manejo de los dineros y patrimonio de la propiedad horizontal y llevar un libro de ingresos y egresos, así como presentar, anualmente, un informe auditado. 4. Llevar un control detallado de los depósitos efectuados al Fondo para Imprevistos y, en el caso de realizar retiros, velar por su buen manejo. 5. Presentar los balances mensuales del Fondo para Imprevistos al resto de los miembros de la Junta Directiva. 6. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea de Propietarios conforme a lo establecido en esta Ley. 7. Extender, cuando se le solicite, las certificaciones de paz y salvo de las cuotas de gastos comunes, en un término no mayor de tres días calendario. 8. Ejercer las demás que le sean señaladas por la presente ley, su reglamentación o la Asamblea de Propietarios.
Artículo 20. El coeficiente de participación o la cuota de participación sobre los bienes comunes será proporcional al valor de la unidad inmobiliaria de su dominio y deberá fijarse en términos de porcentaje del valor total del inmueble. Las mejoras y menoscabos de cada piso o unidad inmobiliaria no alteran la cuota atribuida, que solo podrá variarse con la aprobación del 66% de los votos de los propietarios de todas las unidades inmobiliarias, salvo lo dispuesto en el artículo 11. Igual ocurre con los casos en que sea necesario el aumento de la cuota de gastos comunes, ya que deberá corresponder a una necesidad comprobada para el funcionamiento de la propiedad horizontal, caso en el cual se requerirá del 51% de los votos de los propietarios de todas las unidades inmobiliarias como porcentaje mínimo para su respectiva aprobación.
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