Artículo 12. Cada propietario solo podrá vender a otro propietario de la misma propiedad horizontal los bienes anejos de su unidad inmobiliaria, a través de escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público, que no sean necesarios para su funcionamiento, uso y disfrute. A estos bienes anejos no se les podrá variar el uso para el cual fueron destinados. Tales ventas y traspasos podrán hacerse sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir la aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de automóviles que en el Reglamento de Copropiedad hubieran sido asignados como bienes privados o anejos, solo será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio no queda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Para tal fin, el interesado deberá aportar una certificación emitida por el ministerio en la que se constata que cumple con la norma vigente.
Artículo 49. El Reglamento de Copropiedad deberá contener, como mínimo, sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del Régimen, lo siguiente: 1. El nombre con el cual se denominará la propiedad horizontal. 2. La determinación del uso o usos a que se destinará la propiedad horizontal. En el caso de multiuso, deberán definirse las áreas o los pisos y los bienes comunes que conformen cada componente, de acuerdo con el uso que corresponda. En el caso de edificaciones, cada uso deberá estar enmarcado dentro de las normas de zonificación vigentes que al efecto haya establecido el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. 3. La prohibición o no de llevar o tener animales de conformidad con lo dispuesto por el Ministerio de Salud o las autoridades locales; no obstante, se podrá determinar el tipo, la forma, las modalidades, los cuidados y las responsabilidades que debe asumir el propietario para mantener mascotas. 4. La forma de convocatoria y periodicidad de las sesiones de la Asamblea de Propietarios. 5. La cantidad de propietarios necesarios para celebrar reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea de Propietarios de acuerdo con la presente Ley. 6. La cantidad de propietarios para adoptar resoluciones y acuerdos válidos, cuando se trata de casos en que la ley no exija un determinado porcentaje. 7. El mes en el cual se deberá efectuar la reunión anual ordinaria de la Asamblea de Propietarios. 8. Las facultades, obligaciones y funciones de la Junta Directiva y sus dignatarios. 9. El mecanismo de designación del administrador, facultades, obligaciones y periodo de duración. 10. El señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe de su gestión.
11. La obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos y retiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios. 12. La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del terreno y mejoras, así como el coeficiente de participación de estas sobre los bienes comunes. 13. La obligación del secretario de llevar un libro o registro de actas de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y un libro o registro de las sesiones de la Junta Directiva. 14. La obligación del tesorero, de llevar un libro o registro de ingresos y egresos y presentar anualmente un informe auditado, cuando existan más de veinte unidades inmobiliarias. 15. La descripción de las reservas que haga el promotor, siempre que estas no recaigan sobre bienes comunes esenciales para la existencia, estabilidad y funcionamiento de la propiedad horizontal, que tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y la reglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. 16. El plan de manejo y disposición de los desechos para su reciclaje, de ser posible, velando siempre por la protección al medio ambiente en el área.
Artículo 11. Cada propietario podrá vender a otro propietario de la misma propiedad horizontal los anejos de su unidad inmobiliaria que no sean necesarios para su funcionamiento, uso y disfrute. A estos bienes anejos no se les podrá variar el uso para el cual fueron destinados. Tales ventas y traspasos podrán hacerse sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir la aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de automóviles que en el Reglamento de Copropiedad hubieran sido asignados como bienes privados o anejos, solo será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio no queda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Para tal fin, el interesado deberá aportar una certificación emitida por el Ministerio en la que se constata que cumple con la norma vigente.
Artículo 100. El Reglamento de Copropiedad podrá señalar un número mayor de propietarios que podrán conformar estos comités. En todo caso, la Junta Directiva de la propiedad horizontal deberá estar conformada, por lo menos, por un miembro de cada Comité de Componente, con la finalidad de que todos los usos estén representados.
Artículo 17. Pertenecerá en comunidad únicamente para los propietarios de unidades inmobiliarias de un mismo piso, lo que se destine al uso exclusivo de los ocupantes de dicho piso, salvo las áreas de acceso general, de ventilación o de iluminación que son del beneficio común de todos los propietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 12. Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras reducidas o mayores, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal. 2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano. 3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66% de todas las unidades inmobiliarias. 4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes. Para estas modificaciones físicas serán necesarias la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el Registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.
Artículo 13. Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras, para reducir o aumentar su área, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal. 2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano. 3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias, debidamente representadas por el propietario o por persona delegada en la reunión de la Asamblea de Propietario.
4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes. Para estas modificaciones físicas será necesaria la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.
Artículo 17. Son bienes comunes los siguientes: 1. Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas de estacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personas con discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativa vigente, y si los hubiera, patios y jardines. 2. Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la Propiedad Horizontal. 3. Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común. 4. Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de la propiedad horizontal.
Artículo 103. La proindivisión que establece esta Ley es forzosa, y los propietarios no podrán acordar que se le ponga fin ni obtener la división judicial excepto en los siguientes casos: 1. Por destrucción total de la edificación. 2. Por destrucción parcial, cuando la edificación hubiera disminuido su valor en un 66% por lo menos. 3. Por aprobación de por lo menos el 75% del valor total de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad. En este último caso, se tomara como valor de la unidad inmobiliaria para efectos de posibles indemnizaciones el valor más alto entre los avalúos que realicen dos evaluadores profesionales designados y pagados por la Asamblea de Propietarios. Uno de estos evaluadores representará los intereses de los propietarios que no estuvieron de acuerdo con la decisión tomada por la Asamblea de Propietarios.
Artículo 38. El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en tres fases: 1ª. La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades municipales competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto.
La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, con las excepciones previstas en el artículo 103. 2ª. La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el número y fecha del plano respectivo. 3ª. La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los requisitos legales.