Artículo 53. El promotor deberá entregar a la Junta Directiva transitoria, que es designada por este, los bienes y áreas comunes de la propiedad horizontal, la cual los custodiará como buen padre de familia y rendirá informes de ingresos y egresos mensuales, de acuerdo con lo establecido en esta Ley, ante la Asamblea de Propietarios hasta que se dé la entrega formal a la primera Junta Directiva compuesta por los propietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 56. Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación, conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo, las siguientes obligaciones: 1. Asistir de manera obligatoria a las reuniones de la Asamblea de Propietarios. De no hacerlo, se impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes. La Asamblea de Propietarios podrá aumentar este porcentaje. Igualmente, todo propietario de una unidad inmobiliaria debe acreditar su condición como tal. 2. Pagar las cuotas de gastos comunes ordinarias o extraordinarias en las fechas o plazos establecidos. 3. Informar, tan pronto tenga conocimiento, al administrador o a la Junta Directiva cualquier irregularidad con relación a la seguridad, salubridad, conservación y mantenimiento de los bienes comunes. 4. Utilizar las áreas comunes y privativas de la propiedad horizontal según su destino y de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso. 5. Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, las normas del Reglamento de Copropiedad, por parte de sus visitas, proveedores, dependientes y/o de las personas a quienes diera en arrendamiento o a cualquier título cediera el uso de su unidad inmobiliaria. 6. Mantener en buen estado su unidad inmobiliaria y los elementos que la conforman. 7. Responder por daños causados a las áreas comunes, a otros propietarios o a terceros afectados. Para ello, podrá mantener vigente en todo momento y a sus expensas, una póliza de seguro multiriesgos sobre su unidad inmobiliaria, con extensión de daños a terceros y a los bienes comunes y equipos. Copia de esta póliza podrá ser entregada en cada renovación a la administración de la propiedad horizontal. 8. Permitir el acceso a las autoridades competentes en compañía del administrador en casos que la ley lo ordene. 9. Utilizar solo personal idóneo para las reparaciones y modificaciones a las unidades inmobiliarias. 10. Dirigirse con respeto hacia los demás propietarios y/o residentes, personal de la administración y demás personas relacionadas con el funcionamiento de la propiedad horizontal, absteniéndose de proferir ofensas que afecten su dignidad. 11. Respetar y conservar la uniformidad del inmueble. 12. Informar a la Junta Directiva y/o al administrador sobre los trabajos a realizar en la unidad inmobiliaria.
13. Informar y entregar a la Junta Directiva y/o al administrador por razones de seguridad copia de cédula y/o pasaporte de persona o personas a quienes diera en arrendamiento o a cualquier título cediera el uso de su unidad inmobiliaria. La información suministrada deberá ser manejada bajo el principio de confiabilidad que establece esta Ley. 14. Cumplir a requerimiento de la Junta Directiva y/o del administrador con las normas de salubridad dictadas por las autoridades nacionales y locales. 15. Efectuar y pagar las reparaciones de su unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria o áreas comunes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 29. de la presente ley.
Artículo 48. De requerir el uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directiva deberá justificar su necesidad y monto a utilizar ante la Asamblea de Propietarios, la cual decidirá mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal. Capítulo II Reglamento de Copropiedad
Artículo 106. Cuando por ocurrir siniestro, debidamente certificado por la Oficina de Seguridad del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, se requiera cobrar el valor de la indemnización del seguro, este quedará afecto en primer lugar a la reconstrucción de la edificación, en los casos que así se acuerde en Asamblea de Propietarios.
Si la Asamblea de Propietarios después del siniestro resuelve por el voto de no menos del 75% de las unidades inmobiliarias, que representen a su vez no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad, demoler el resto de la edificación y limpiar los escombros o dividir o vender el terreno, el monto de la indemnización del seguro se dividirá entre los propietarios en la proporción en que hubieran concurrido el pago de las primas correspondientes. Los acreedores hipotecarios tendrán el derecho preferente, que les confiera la ley, ante los propietarios de la edificación en él, valor de la indemnización correspondiente a cada propietario hasta la concurrencia de sus créditos, siempre que no se ordene la reconstrucción de la edificación, o si se ordena la reconstrucción de la edificación, esta no se inicia en el término de noventa días calendario, contado a partir de la fecha en la que la Asamblea de Propietarios acuerde la reconstrucción. La Asamblea de propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que se verifique el pago de la indemnización, y se le comunicará a los acreedores hipotecarlos dentro de los diez días hábiles siguientes. En todos los casos en que se acuerde la desafectación del Régimen de Propiedad Horizontal, se requerirá una resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, la cual será protocolizada junto con el acta de la Asamblea de Propietarios mediante la cual se aprobó dicha desafectación y se elevará a escritura pública e inscribirá en el Registro Público.
Artículo 32. Todo acuerdo que señale la modificación de cuotas de gastos comunes, imposición de cuotas de gastos comunes extraordinarias o contribuciones requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la votación favorable de, como mínimo, el 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal. Sin embargo, en el caso de modificación de cuotas de gastos comunes o la imposición de cuotas de gastos comunes extraordinarios necesarias para el mantenimiento, operación y seguridad de la propiedad horizontal, de no lograrse la aprobación del mínimo del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal, por inasistencia a la Asamblea de Propietarios correspondiente, bastará en la segunda convocatoria con la aprobación de, como mínimo, el 33% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.
Artículo 108. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a través de la Dirección de Propiedad Horizontal, conocerá de todos los trámites relativos al Régimen de Propiedad Horizontal y tendrá entre sus funciones las siguientes: 1. Acoger y resolver las solicitudes para la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal sobre una o varias fincas. 2. Revisar y aprobar los reglamentos de copropiedad de las fincas a incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas reformas, conforme a los requisitos establecidos.
3. Absolver consultas técnicas y legales, verbales y escritas, relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, y emitir las certificaciones correspondientes. 4. Servir de instancia de orientación y conciliación ante los conflictos que se pudieran presentar entre propietarios, o la Junta Directiva o el administrador de unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal. 5. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, el informe auditado sobre su gestión, por solicitud del 20% de la totalidad de los propietarios, siempre que los peticionarios demuestren que su unidad inmobiliaria se encuentra al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de los proyectos incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal. 6. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, un informe actualizado sobre los depósitos al Fondo para Imprevistos, por solicitud del 20% de la totalidad de los propietarios que a su vez encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes. 7. Verificar la forma y contenido, previa, a su inscripción ante el Registro Público, de las sesiones, actas y resoluciones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva de conformidad con lo establecido en la presente Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad. 8. Conocer y resolver las solicitudes en relación con la calificación de determinadas mejoras adicionales como suntuosas. 9. Conocer y resolver las quejas en relación con las decisiones de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, a fin de que se cumpla con esta Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad, y su decisión será vinculante. 10. Emitir las resoluciones aprobando o no la desafectación del Régimen de Propiedad Horizontal. 11. Velar por el cumplimiento de la presente Ley. 12. Sancionar, cuando así lo estime procedente, a quienes incumplan las disposiciones de esta Ley o de los reglamentos respectivos. Las sanciones que se establezcan tendrán un mínimo de quinientos balboas (B/.500.00) y un máximo de cinco mil balboas (B/.5 000.00). El Órgano Ejecutivo reglamentará esta materia. 13. Capacitar a los propietarios, administradores y promotores en todas las normas en materia de Régimen de Propiedad Horizontal. 14. Dictar y ordenar temporalmente medidas en las propiedades horizontales, cuando existan violaciones flagrantes de los derechos consagrados en la constitución Política y las leyes de la república. 15. Cualquier otra que le confiera esta Ley y su reglamentación. La competencia que se le adscribe al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para el conocimiento de las situaciones descritas en el presente artículo es sin perjuicio de lo que señala el Código Judicial en materia de jurisdicción y competencia. Título IX Resolución de Conflictos
Artículo 1345. Sin perjuicio de los otros casos establecidos en la ley, se tramitarán por la vía del proceso sumario las causas referentes a: 1. Servidumbre, cualquiera que sea su origen y naturaleza y con las indemnizaciones a que diera lugar, división y venta de bien común, interdictos y demás procesos posesorios, controversias derivadas del derecho de accesión respectivo a bienes inmuebles y rendición de cuentas; 2. Oposición o controversias que surjan en procesos no contenciosos; 3. Demandas que surjan sobre contratos de arrendamientos, transporte terrestre, depósito, mandato, comodato, aparcería, hospedaje y derecho de retención; 4. Cobros judiciales de honorarios de abogados, médicos, contadores, arquitectos, constructores, ingenieros y demás personas que ejerzan una profesión mediante título expedido por autoridad competente, así como cualquier controversia que surja por razón de cobro de dichos honorarios. Si los honorarios de peritos y abogados y demás auxiliares de la jurisdicción proceden de su intervención en un proceso podrán también reclamarse dentro del mismo, por la vía del incidente, mientras el expediente se encuentre en el juzgado; 5. Controversia entre copropietarios; 6. Las que tengan por objeto la ampliación, división o cancelación de una hipoteca, o de cualquier otro gravamen o el proceso que tenga por objeto cualquier acción referente a los mismos; 7. Cuestiones entre copropietarios surgidas de la administración y las demandas que se promovieran por aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que las leyes especiales establezcan otra clase de procedimiento; 8. Obligación de otorgar escritura pública, así como los procesos que tengan por objeto la obligación de otorgar un contrato o exigir el cumplimiento de las formalidades para la existencia o validez de cualquier acto o contrato; 9. Cobro de alquileres atrasados, cuando el acreedor no pueda acudir a la vía ejecutiva; 10.Disolución y liquidación de sociedades o de cualquier persona jurídica de derecho privado por las causales previstas en el acto constitutivo o en la ley sustancial; 11.Controversias surgidas con motivos de procesos interrogatorios en los casos en que la ley sustancial o el contrato le confiera a una persona el derecho a requerirle a otra escoja una opción o adopte determinada acción o decisión; 12. Procesos de daños y perjuicios, de cualquier clase, resultantes de actos u omisiones en un proceso; 13. Procesos de prescripción adquisitiva de dominio de bienes inmuebles, ya sea ordinaria o extraordinaria; 14. Las demás en que las leyes establezcan el trámite sumario.
Artículo 16. Son bienes comunes esenciales y del dominio inalienable e indivisible aquellos que cumplan con un beneficio indispensable para todos los propietarios del inmueble, los cuales incluyen los siguientes: 1. En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que se encuentra construido el inmueble, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno de propiedad de una o más personas según lo previsto en el numeral 3 del artículo 3. 2. Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias. 3. Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de una unidad inmobiliaria.
4. Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad que no sean contrarios a esta Ley. 5. Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como electricidad, gas, agua, refrigeración, tanques y bombas de agua y demás similares. 6. Los cimientos, columnas, vigas, losas, azotea y otras partes estructurales, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, corredores y vías de entrada y salida y comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de las unidades inmobiliarias.
Artículo 23. Las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias deberán ser canceladas mensualmente y generarán recargo siempre que haya vencido la obligación de pago. El pago de estas cuotas recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario. La Asamblea de Propietarios podrá establecer los parámetros para que la Junta Directiva pueda efectuar arreglos de pago, incentivos por su pago adelantado y demás acciones que favorezcan la recaudación de las cuotas de gastos comunes, siempre que esta mejore la situación económica de la propiedad horizontal, debidamente autorizados por la Asamblea de Propietarios con la aprobación del 51% o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias.
Artículo 15. Son bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble los siguientes: 1. En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que se encuentran construidos el edificio o los edificios o las unidades inmobiliarias, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno de propiedad de una o más personas o dados en concesiones según lo previsto en el numeral 3 del artículo 2. 2. Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias. 3. Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de una unidad inmobiliaria. 4. Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad que no sean contrarios a esta Ley.